Como funciona a tabela SAC
No Sistema de Amortização Constante, o valor financiado é dividido em partes iguais, uma para cada mês. Essa parte fixa é a amortização. Sobre ela soma-se o juro do mês, calculado sobre o saldo que ainda falta pagar. Como o saldo diminui sempre o mesmo valor, os juros caem todo mês e a prestação fica menor a cada parcela.
É o sistema mais usado no financiamento imobiliário no Brasil, tanto pela Caixa quanto pelos bancos privados, porque reduz o saldo devedor mais rápido e cobra menos juros no total.
Fórmulas
A = PV ÷ n
jurosk = saldok−1 × i · parcelak = A + jurosk
total de juros = PV × i × (n + 1) ÷ 2
- A: amortização mensal (fixa)
- PV: valor financiado
- i: taxa mensal em decimal
- n: número de parcelas
Exemplo
R$ 12.000 a 1% ao mês em 12 parcelas:
| Parcela | Juros | Amortização | Prestação | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 120,00 | R$ 1.000,00 | R$ 1.120,00 | R$ 11.000,00 |
| 2 | R$ 110,00 | R$ 1.000,00 | R$ 1.110,00 | R$ 10.000,00 |
| 3 | R$ 100,00 | R$ 1.000,00 | R$ 1.100,00 | R$ 9.000,00 |
| … | … | … | … | … |
| 12 | R$ 10,00 | R$ 1.000,00 | R$ 1.010,00 | R$ 0,00 |
A parcela cai R$ 10 por mês. No total são R$ 780 de juros (12.000 × 0,01 × 13 ÷ 2) e R$ 12.780 pagos.
SAC ou Price?
Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC sempre paga menos juros que a Tabela Price. A contrapartida é a primeira parcela mais alta, o que exige renda maior na aprovação do crédito (os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda). Quer pagar ainda menos juros? Veja quanto economiza com umaamortização antecipada.
Parcelas reais de financiamento imobiliário incluem seguros obrigatórios (morte e invalidez permanente, MIP, e danos físicos ao imóvel, DFI), taxa de administração e, em muitos contratos, correção do saldo pela TR. Use o resultado como estimativa e confira o CET da proposta do banco.