Quanto de juros eu pago num financiamento imobiliário?

Depende da taxa, do prazo e do sistema. Financiando R$ 400.000 por 30 anos a 11,5% ao ano efetivos, os juros somam cerca de R$ 658 mil no SAC e R$ 964 mil na Price, ou seja, de 1,6 a 2,4 vezes o valor emprestado.

Qual a diferença entre taxa nominal e taxa efetiva?

A taxa nominal anual é a mensal multiplicada por 12; a efetiva considera os juros compostos, (1 + mensal)^12 − 1. Um contrato com 10,93% nominais ao ano cobra 0,911% ao mês, o que dá 11,5% efetivos ao ano. Os bancos são obrigados a informar as duas.

Por que os juros são tão altos no começo do financiamento?

Porque os juros de cada mês incidem sobre o saldo devedor, que no início é quase o valor total. No exemplo de R$ 400 mil, a primeira parcela tem R$ 3.645 de juros. Na Price, isso representa 96% da parcela; o saldo quase não cai nos primeiros anos.

Como pagar menos juros no financiamento?

Escolher o SAC, dar uma entrada maior, encurtar o prazo, amortizar com o FGTS ou com dinheiro extra e negociar a taxa (ou fazer a portabilidade para outro banco). Um ponto percentual a menos na taxa pode economizar dezenas de milhares de reais.

A taxa de juros do financiamento acompanha a Selic?

Os contratos com taxa fixa mais TR não mudam depois de assinados, mas as taxas oferecidas para novos financiamentos sobem e descem com a Selic e com o custo de captação dos bancos. Por isso a taxa precisa ser consultada na simulação do banco na data da contratação.

Calculadora de Juros de Financiamento Imobiliário

Veja quanto você vai pagar de juros no financiamento do imóvel pelo SAC e pela Price, ano a ano, ou descubra a taxa embutida na parcela.

Quanto você paga de juros no financiamento do imóvel

Num financiamento imobiliário de 30 anos, os juros costumam somar mais do que o próprio valor emprestado. Esta calculadora mostra exatamente quanto: o total de juros pelo SAC e pela Tabela Price, quanto de juros vem em cada parcela e em cada ano, e quanto você economizaria com uma taxa um ponto menor. No segundo modo, ela faz o caminho inverso e descobre a taxa de juros escondida numa parcela fixa.

Para simular o financiamento completo a partir do preço do imóvel e da entrada, com tabela de amortização e renda mínima, use a calculadora de financiamento imobiliário. Para incluir TR, seguros e taxa de administração, há a calculadora Price imobiliário e a calculadora SAC imobiliário.

Fórmulas

juros do mês = saldo devedor × taxa mensal

taxa mensal = (1 + taxa efetiva anual)^1/12 − 1 ou taxa nominal anual ÷ 12

juros totais no SAC = PV × i × (n + 1) ÷ 2

juros totais na Price = n × PMT − PV, com PMT = PV × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ]

PV: valor financiado
i: taxa de juros mensal, em decimal
n: prazo em meses

Exemplo

Financiamento de R$ 400.000 em 360 meses, a 11,5% ao ano efetivos (taxa de exemplo):

Taxa mensal: 1,115^1/12 − 1 = 0,9112% ao mês (10,93% ao ano nominais)
Juros da 1ª parcela: 400.000 × 0,9112% = R$ 3.644,99, nos dois sistemas
SAC: 1ª parcela de R$ 4.756,10 e R$ 657.920,22 de juros no contrato (164% do valor financiado)
Price: parcela de R$ 3.789,65, da qual 96% é juros no 1º mês, e R$ 964.273,59 de juros (241% do valor financiado)
Com 10,5% ao ano, a economia seria de R$ 54.677,98 no SAC e R$ 97.783,07 na Price

O SAC cobra R$ 306.353,37 a menos de juros nesse exemplo porque amortiza mais rápido no início: o saldo devedor, sobre o qual os juros incidem, cai desde a primeira parcela.

Onde encontrar a taxa de juros

A taxa varia por banco, linha (SFH, SFI, Minha Casa, Minha Vida, poupança SBPE), relacionamento e momento da economia: ela acompanha a Selic e o custo de captação dos bancos. Por isso a calculadora não traz uma taxa "oficial"; o valor preenchido é apenas um exemplo. Consulte:

a simulação do seu banco, que deve informar a taxa nominal, a efetiva e o CET;
o ranking de taxas de juros de financiamento imobiliário publicado pelo Banco Central (bcb.gov.br, "Taxas de juros"), atualizado periodicamente.

Muitos contratos também corrigem o saldo pela TR (Taxa Referencial, divulgada pelo Banco Central). Ela não entra nesta conta; quando é positiva, os juros efetivamente pagos ficam um pouco maiores.

Juros, CET e o que fica de fora

Os juros são só uma parte do custo. O CET (custo efetivo total) soma seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e a taxa de administração; ele é sempre maior que a taxa de juros. Se você usar no modo "descobrir a taxa" a parcela que inclui esses itens, o resultado se aproxima do CET. Para calcular o CET de qualquer contrato, use acalculadora de CET; para reduzir os juros com amortizações extras e FGTS, acalculadora de amortização imobiliária.

Simulação informativa: não considera TR, seguros, tarifas nem reajustes, e não substitui a proposta do banco. Regras gerais do SFH: Lei nº 4.380/1964 e resoluções do Conselho Monetário Nacional. A taxa efetiva e o CET devem constar da proposta, conforme as normas do Banco Central.