Calculadora SAC Imobiliário (TR, MIP e DFI)

Simule o financiamento imobiliário pelo SAC com TR, seguros MIP e DFI e taxa de administração: primeiro encargo, queda das parcelas e custo total.

Como funciona o SAC no financiamento imobiliário

O SAC (Sistema de Amortização Constante) é o sistema mais usado nos financiamentos habitacionais do Brasil: você devolve uma fatia igual do saldo todo mês e paga juros sobre o que ainda deve, então as parcelas começam altas e vão caindo. No contrato real, porém, o saldo costuma ser corrigido pela TR e o boleto inclui os seguros MIP e DFI e, em alguns bancos, uma taxa de administração. Esta calculadora junta tudo isso e mostra o encargo mensal que você vai pagar e como ele evolui.

Para ver só a tabela teórica, sem correção nem seguros, use a Tabela SAC. Para uma simulação rápida com renda mínima, use acalculadora de financiamento imobiliário.

Cálculo mês a mês

  1. O saldo devedor é corrigido pela TR: Sk = saldok−1 × (1 + TR).
  2. Amortização = saldo corrigido ÷ número de parcelas que faltam.
  3. Juros = saldo corrigido × taxa mensal do contrato.
  4. Prestação = amortização + juros.
  5. Encargo = prestação + MIP (sobre o saldo) + DFI (sobre o valor do imóvel) + taxa de administração.

Ak = Sk ÷ (n − k + 1)  ·  Pk = Ak + Sk × i

Sem TR, a amortização é sempre o valor financiado ÷ n e a parcela cai o mesmo valor todo mês. Com TR positiva a amortização cresce um pouco a cada mês, e a queda das parcelas fica mais lenta.

Exemplo

Imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000, juros de 11,5% ao ano (efetiva), 360 meses, TR de 0,15% ao mês, MIP de 0,025% ao mês, DFI de 0,01% ao mês e taxa de administração de R$ 25:

Repare que no primeiro ano o encargo cai só cerca de R$ 36: a TR corrige o saldo e segura a queda. Nas mesmas condições, o encargo do SAC só fica menor que o da PRICE por volta do mês 95.

O que a calculadora mostra a mais

Onde conseguir os valores do seu contrato

A TR é divulgada pelo Banco Central (SGS, série 226) e aparece no extrato anual do financiamento. As taxas de MIP e DFI estão na planilha de evolução que o banco entrega com a proposta; o MIP depende da idade do comprador mais velho e da seguradora. Os valores preenchidos na calculadora são apenas exemplos. Para planejar amortizações com o FGTS, use a calculadora de amortização imobiliária.

Simulação educativa, sem valor contratual. A projeção usa a mesma TR durante todo o prazo e não considera reajuste de seguro por idade nem tarifas de avaliação. O crédito habitacional é isento de IOF (Decreto nº 6.306/2007, art. 9º, I). Confira o CET e a planilha oficial com o banco antes de contratar.

Perguntas frequentes

Como a TR afeta o financiamento pelo SAC?

Todo mês o saldo devedor é corrigido pela TR antes do cálculo dos juros. A amortização passa a ser o saldo corrigido dividido pelas parcelas que faltam, então as prestações caem um pouco mais devagar do que no SAC sem correção.

Por que a primeira parcela do SAC é tão alta?

No SAC você devolve a mesma fatia do saldo todo mês e paga juros sobre o saldo inteiro logo no início. Por isso a primeira parcela é a maior do contrato e é ela que o banco usa para conferir se a prestação cabe em 30% da renda.

Os seguros MIP e DFI diminuem com o tempo?

O MIP é cobrado sobre o saldo devedor, então cai à medida que a dívida diminui (embora a taxa possa subir com a idade em alguns contratos). O DFI incide sobre o valor do imóvel e fica praticamente estável.

O SAC sempre sai mais barato que a PRICE?

Com a mesma taxa, prazo e valor financiado, sim: o SAC abate o saldo mais rápido e paga menos juros, menos TR e menos MIP no total. A contrapartida é a parcela inicial mais alta.

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Atualizado em 06/10/2026.