Como calcular o ROI de um imóvel?

Some tudo o que voltou para o seu bolso (preço de venda menos corretagem e IR, mais os aluguéis líquidos), subtraia tudo o que você gastou (compra, ITBI, cartório, reformas e despesas durante a posse) e divida pelo total gasto. Multiplique por 100 para ter o percentual.

Qual é um bom ROI para imóvel?

Compare o ROI anualizado com o que o mesmo dinheiro renderia em renda fixa no mesmo período, já descontado o IR. Se o imóvel rendeu menos que um CDB ou o Tesouro Selic, o ganho não compensou o risco e o trabalho de comprar, reformar e vender.

Qual a diferença entre ROI e rentabilidade do aluguel?

A rentabilidade do aluguel mede quanto o imóvel rende por ano enquanto está alugado. O ROI mede o resultado do investimento inteiro, da compra até a venda, somando aluguéis e valorização e descontando todos os custos.

Paga Imposto de Renda ao vender imóvel com lucro?

Sim, em regra 15% sobre o ganho de capital (alíquotas maiores só acima de R$ 5 milhões de ganho), com fatores de redução pelo tempo de posse. Há isenção para o único imóvel vendido por até R$ 440 mil e para quem usa o dinheiro na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.

Calculadora de ROI de Imóvel

Calcule o ROI de um imóvel comprado e vendido: lucro líquido, retorno total e anualizado, com aluguéis, reforma, corretagem e IR sobre o ganho de capital.

O que é o ROI de um imóvel

O ROI (retorno sobre o investimento) de um imóvel responde a uma pergunta simples: depois de comprar, manter e vender, quanto você ganhou em relação a tudo o que colocou? A conta reúne num só número a valorização do preço, os aluguéis recebidos e todos os custos que costumam ser esquecidos: ITBI, cartório, reforma, comissão do corretor e o Imposto de Renda sobre o lucro da venda. É a calculadora certa para quem comprou para revender (o famoso "flip") ou quer saber se o imóvel que vai vender deu lucro de verdade.

Se o imóvel ainda está alugado e você quer saber quanto ele rende por ano, use acalculadora de rentabilidade de imóvel. Para o ROI de um negócio ou campanha qualquer, existe a calculadora de ROI genérica.

Fórmulas

total investido = preço de compra + custos de compra + reformas + gastos mensais × meses

retorno = preço de venda − corretagem − IR + aluguéis líquidos

ROI = (retorno − total investido) ÷ total investido × 100

ROI anual = (1 + ROI)^{12 ÷ meses} − 1

O ROI anualizado permite comparar um imóvel mantido por 6 anos com uma aplicação financeira ou com outro imóvel vendido em 2 anos. A calculadora também mostra o preço de venda para empatar, o mínimo que você precisa obter para não ter prejuízo.

Exemplo

Apartamento comprado em 10/03/2020 por R$ 400.000, com R$ 16.000 de ITBI e cartório e R$ 30.000 de reforma. Ficou alugado por R$ 1.800 líquidos por mês e foi vendido em 16/03/2026 por R$ 600.000, com 6% de corretagem:

Total investido: 400.000 + 16.000 + 30.000 = R$ 446.000
Aluguéis: 1.800 × 72 meses = R$ 129.600
Corretagem: 6% de 600.000 = R$ 36.000
Ganho de capital: 600.000 − 36.000 − 446.000 = R$ 118.000; com o fator de redução FR2 (73 meses), o ganho tributável cai para R$ 91.435,22 e o IR fica em R$ 13.715,28
Retorno: 600.000 − 36.000 − 13.715,28 + 129.600 = R$ 679.884,72
Lucro de R$ 233.884,72, ROI de 52,44% no período, cerca de 7,26% ao ano

Repare que o preço subiu 50%, mas o ROI anual ficou perto de 7%: os custos de entrada e saída e o tempo comem boa parte do ganho. Sem os aluguéis, o mesmo imóvel teria lucro de apenas R$ 104.284,72.

Imposto de Renda na venda do imóvel

O lucro na venda de imóvel por pessoa física paga IR de 15% sobre o ganho de capital até R$ 5 milhões (Lei 8.981/1995, art. 21, com redação da Lei 13.259/2016). O ganho é reduzido pelos fatores FR1 e FR2 da Lei 11.196/2005, que diminuem o imposto conforme o tempo de posse. O imposto é pago por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Há duas isenções comuns:

Único imóvel vendido por até R$ 440.000, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos (Lei 9.250/1995, art. 23).
Reinvestimento: o valor usado na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias fica isento (Lei 11.196/2005, art. 39).

O detalhamento do imposto, com o custo declarado e o reinvestimento parcial, está nacalculadora de ganho de capital.

O que o ROI não mostra

Inflação: o resultado é nominal. Para saber quanto o imóvel subiu acima da inflação, veja a calculadora de valorização de imóvel.
Financiamento: a conta considera compra à vista. Com financiamento, os juros pagos entram como custo e o retorno sobre o capital próprio muda bastante.
Custo de oportunidade: compare o ROI anual com o rendimento líquido de uma aplicação de renda fixa no mesmo período.

Estimativa para planejamento. O cálculo do IR segue as regras gerais de ganho de capital e não substitui o programa GCAP da Receita Federal nem a orientação de um contador. Fonte: Receita Federal, "Ganho de capital" (gov.br/receitafederal).