Como calcular a rentabilidade de um imóvel alugado?

A conta rápida é aluguel mensal ÷ valor do imóvel: R$ 2.500 de aluguel em um imóvel de R$ 500.000 rendem 0,5% ao mês, ou 6% ao ano, brutos. A rentabilidade real desconta vacância, administração, manutenção e Imposto de Renda e divide pelo total investido.

Qual é uma boa rentabilidade de aluguel?

Imóveis residenciais em capitais costumam render de 4% a 6% ao ano brutos. Abaixo de 0,4% ao mês, o aluguel sozinho tende a perder para aplicações de renda fixa; a diferença precisa vir da valorização do imóvel.

Aluguel paga Imposto de Renda?

Sim. Se o inquilino é pessoa física, o proprietário recolhe o carnê-leão todo mês pela tabela progressiva, podendo descontar a taxa de administração e, quando pagos por ele, IPTU e condomínio. Se o inquilino é empresa, o IR é retido na fonte. Em 2026, quem recebe até R$ 5.000 por mês tem o imposto mensal zerado pela redução da Lei 15.270/2025.

É o resultado operacional anual do imóvel (aluguel recebido menos despesas, antes do IR) dividido pelo seu valor. Serve para comparar imóveis de preços diferentes, inclusive comerciais, de forma padronizada.

Vale mais a pena imóvel para alugar ou fundo imobiliário?

Fundos imobiliários costumam pagar rendimentos maiores, isentos de IR para pessoa física em muitos casos, e têm liquidez diária, mas oscilam na bolsa. O imóvel direto dá controle e pode valorizar, porém exige gestão, tem vacância e demora para vender. Compare o rendimento do fundo na calculadora de dividend yield.

Calculadora de Rentabilidade de Imóvel

Calcule quanto rende um imóvel alugado: rentabilidade bruta e líquida, cap rate, payback e comparação com o CDI, com vacância, administração e carnê-leão.

Quanto rende um imóvel alugado

Comprar um imóvel para alugar só faz sentido se o aluguel, depois de todas as despesas e do imposto, render perto do que o mesmo dinheiro renderia em outra aplicação. A calculadora acima mede isso em quatro números: arentabilidade bruta (o aluguel em relação ao preço), o cap rate, arentabilidade líquida sobre tudo o que você investiu e o payback, o tempo para o aluguel devolver o capital. No fim, compara o resultado com uma aplicação no CDI.

Fórmulas

rentabilidade bruta mensal = aluguel ÷ valor do imóvel × 100

renda líquida anual = aluguel × meses ocupados − administração − custos da vacância − manutenção − IR

rentabilidade líquida anual = renda líquida ÷ (valor do imóvel + custos de compra) × 100

cap rate = (aluguel recebido − despesas) ÷ valor do imóvel × 100

payback = capital investido ÷ renda líquida anual

Exemplo

Apartamento de R$ 500.000, com R$ 20.000 gastos em ITBI, cartório e pintura, alugado por R$ 2.500. Vacância média de 1 mês por ano, administração de 8%, condomínio de R$ 600 e IPTU de R$ 150 por mês (pagos pelo dono quando vago) e R$ 2.000 por ano de manutenção:

Rentabilidade bruta: 2.500 ÷ 500.000 = 0,5% ao mês (6% ao ano)
Aluguel recebido: 2.500 × 11 meses = R$ 27.500
Despesas: 2.200 (administração) + 750 (mês vago) + 2.000 (manutenção) = R$ 4.950
Carnê-leão: zero, porque o aluguel líquido de R$ 2.300 fica abaixo de R$ 5.000 por mês
Renda líquida: R$ 22.550 por ano (cap rate de 4,51%)
Rentabilidade líquida: 22.550 ÷ 520.000 = 4,34% ao ano; payback de cerca de 23 anos

Com um CDI de exemplo de 14% ao ano, uma aplicação a 100% do CDI renderia 11,9% depois de 15% de IR. Para empatar, o imóvel precisaria valorizar cerca de 7,6% ao ano (11,9% − 4,34%), o que mostra por que a valorização pesa tanto nessa decisão.

A regra do 0,5% ao mês

No mercado, um aluguel de 0,5% do valor do imóvel por mês é visto como bom para residências; muitas capitais ficam entre 0,35% e 0,5%. É só um filtro inicial. Dois imóveis com o mesmo aluguel podem ter resultados bem diferentes por causa de condomínio alto, vacância longa ou manutenção pesada, e é isso que a rentabilidade líquida captura.

Imposto de Renda sobre aluguel

Inquilino pessoa física: o dono recolhe o carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte, pela tabela mensal do IR.
Despesas dedutíveis: taxa de administração e, quando pagos pelo dono, IPTU e condomínio. Manutenção e reformas não são dedutíveis.
Redução de 2026: a Lei 15.270/2025 zera o imposto mensal para rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 e reduz parcialmente até R$ 7.350.
Inquilino empresa: a empresa retém o IR na fonte; use a opção de alíquota informada.
Declaração anual: o aluguel soma-se ao salário e a outras rendas, e o ajuste pode gerar imposto a pagar.

Outras comparações

Para avaliar fundos imobiliários, que distribuem aluguéis de vários imóveis, use acalculadora de dividend yield. Se você ainda vai comprar, some todos os gastos iniciais na calculadora de custo de compra de imóvel e, para decidir entre morar de aluguel ou comprar, veja alugar ou comprar imóvel. O retorno de qualquer investimento também pode ser medido na calculadora de ROI.

Estimativa informativa, sem garantia de rendimento. O cálculo do carnê-leão usa a tabela mensal do IRRF de 2026 e considera o aluguel como única renda recebida de pessoa física; confira com um contador. CDI e valorização são valores de exemplo: consulte a taxa atual no Banco Central e índices de preço de imóveis da sua cidade.