Calculadora de Entrada de Imóvel (com FGTS)

Calcule a entrada mínima do imóvel, quanto o FGTS cobre, os custos de ITBI e cartório e quanto tempo falta para juntar o restante.

Quanto preciso de entrada para comprar um imóvel

O banco não financia 100% do imóvel. Na maior parte dos financiamentos pelo SFH, ele paga até 80% do valor de avaliação e você entra com o restante. Mas a entrada não é o único dinheiro que sai do seu bolso: antes de receber as chaves é preciso pagar o ITBI à prefeitura e o registro no cartório. A calculadora soma tudo e mostra quanto ainda falta juntar.

Como a conta é feita

entrada mínima = valor do imóvel × percentual exigido pelo banco

dinheiro necessário = (entrada mínima − FGTS) + ITBI + cartório

quanto falta = dinheiro necessário − dinheiro guardado

O FGTS entra só na parte do preço do imóvel. Se o saldo for maior que a entrada mínima, a diferença pode ser usada para abater o valor financiado, reduzindo as parcelas. Impostos e taxas de cartório sempre saem do seu bolso.

Exemplo

Imóvel de R$ 400.000, banco exige 20% de entrada, você tem R$ 50.000 guardados e R$ 30.000 no FGTS:

Entrada mínima: 400.000 × 20% = R$ 80.000
FGTS paga R$ 30.000 da entrada; o dinheiro cobre os outros R$ 50.000
ITBI de 3% (R$ 12.000) + cartório de 1% (R$ 4.000) = R$ 16.000
Dinheiro necessário: 50.000 + 16.000 = R$ 66.000
Falta juntar: 66.000 − 50.000 = R$ 16.000

Guardando R$ 2.000 por mês, isso leva 8 meses. Com o dinheiro rendendo 0,8% ao mês, ainda são 8 meses, porque a conta dá cerca de 7,8 e a calculadora arredonda para cima.

Regras para usar o FGTS na entrada

Ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos, mesmo que não sejam seguidos.
Não ter financiamento ativo pelo SFH em nenhum lugar do país.
Não ser dono de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha (nem nas cidades vizinhas ou da mesma região metropolitana).
O imóvel deve ser residencial urbano, para sua moradia, e ter valor de avaliação dentro do teto do SFH.

As regras estão na Lei nº 8.036/1990 (art. 20) e no manual do FGTS para moradia própria da Caixa. A liberação é feita pelo banco que vai financiar, depois da análise dos documentos.

Dicas para juntar a entrada

Uma entrada maior reduz o valor financiado e, com ele, os juros pagos ao longo de 20 ou 30 anos.
Deixe o dinheiro da entrada em aplicações com liquidez diária e baixo risco, como CDB de liquidez diária ou Tesouro Selic.
Peça o valor exato do ITBI à prefeitura: algumas cidades cobram alíquota menor sobre a parte financiada pelo SFH.

Com a entrada definida, simule as parcelas na calculadora de financiamento imobiliário ou descubra o imóvel que cabe na sua renda emquanto posso financiar. Para o imposto exato da sua cidade, use acalculadora de ITBI.

Fontes: Lei nº 8.036/1990, art. 20; regras do SFH definidas pelo Conselho Monetário Nacional. Os percentuais de entrada, ITBI e cartório variam conforme o banco, a cidade e o estado. Resultado estimado; confirme os valores com o banco, a prefeitura e o cartório.

Perguntas frequentes

Qual o valor mínimo de entrada para comprar um imóvel?

A maioria dos bancos financia até 80% do valor do imóvel no SAC, então a entrada mínima costuma ser 20%. Na Tabela Price, alguns bancos exigem 30%. Em programas habitacionais as regras podem ser diferentes.

Posso usar o FGTS para dar entrada no imóvel?

Sim, se você tiver pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando todos os empregos), não tiver financiamento ativo no SFH nem imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, e o imóvel for residencial urbano, para moradia própria, dentro do teto do SFH.

O FGTS pode pagar o ITBI e o cartório?

Não. O FGTS só pode ser usado na parte do preço do imóvel (entrada ou abatimento do financiamento). ITBI, registro e escritura precisam ser pagos com recursos próprios.

Quanto custam ITBI e cartório?

O ITBI varia de 2% a 3% do valor do imóvel na maioria das capitais. Registro, escritura ou contrato e certidões costumam somar perto de 1% a 2%. Reserve de 4% a 5% do valor do imóvel além da entrada.

Quem optou pelo saque-aniversário pode usar o FGTS na compra do imóvel?

Sim. O saque-aniversário não impede o uso do FGTS para a casa própria. Só fica bloqueada a parte do saldo dada em garantia em uma antecipação do saque-aniversário.

Atualizado em 05/10/2026.