O que é o ITBI e como calcular
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado na compra de um imóvel. Ele é pago pelo comprador, em geral antes da escritura ou do registro, e cada prefeitura define a própria alíquota em lei.
ITBI = valor da compra × alíquota da cidade
Desde 2022, o STJ (Tema 1.113) entende que a base de cálculo é o valor da transação declarado pelo comprador, e não um valor de referência fixado pela prefeitura. Se o município achar o valor declarado baixo demais, precisa questionar em processo administrativo. Algumas prefeituras ainda pedem o maior dos dois valores no sistema; por isso a calculadora mostra também o ITBI pelo valor de referência, se você informar.
Alíquotas do ITBI nas capitais em 2026
| Cidade | Alíquota geral | Observação |
|---|---|---|
| São Paulo (SP) | 3% | SFH: 0,5% sobre até R$ 120.968,00 financiados, para imóveis de até R$ 725.808,00 |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3% | — |
| Belo Horizonte (MG) | 3% | — |
| Brasília (DF) | 2% | 1% na primeira transmissão de imóvel novo |
| Salvador (BA) | 3% | 1% para habitação popular, conforme regras do município |
| Fortaleza (CE) | 3% | — |
| Curitiba (PR) | 2,7% | imóveis residenciais de menor valor financiados por 10 anos ou mais têm isenção ou alíquota reduzida |
| Porto Alegre (RS) | 3% | — |
| Recife (PE) | 3% | — |
| Manaus (AM) | 2% | — |
| Goiânia (GO) | 2% | — |
| Florianópolis (SC) | 2% | — |
| Vitória (ES) | 2% | — |
Para outras cidades, escolha "Outra cidade" e informe a alíquota publicada pela prefeitura (a maioria cobra entre 2% e 3%).
Redução do ITBI no financiamento pelo SFH
Várias cidades cobram menos sobre a parte do imóvel financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. Em São Paulo, em 2026, a parte financiada até R$ 120.968,00 paga 0,5%, para imóveis de até R$ 725.808,00; o restante paga 3%.
Exemplo: imóvel de R$ 600.000 em São Paulo, com R$ 480.000 financiados pelo SFH:
- Parte reduzida: 120.968 × 0,5% = R$ 604,84
- Restante: (600.000 − 120.968) × 3% = 479.032 × 3% = R$ 14.370,96
- ITBI: R$ 14.975,80, contra R$ 18.000,00 sem a redução (economia de R$ 3.024,20)
Escritura e registro: os custos do cartório
- Escritura pública: feita no tabelionato de notas, obrigatória na compra à vista de imóveis acima de 30 salários mínimos. No financiamento bancário, o próprio contrato do banco tem força de escritura, e ela é dispensada.
- Registro: feito no cartório de registro de imóveis, na matrícula. É o registro que transfere a propriedade: "quem não registra não é dono".
- Desconto de 50%: na primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH, os emolumentos caem pela metade (Lei 6.015/1973, art. 290).
Os emolumentos seguem tabelas estaduais, com valores fixos por faixa de preço do imóvel, por isso a calculadora usa percentuais de estimativa que você pode ajustar. Somando ITBI, escritura e registro, a compra costuma custarde 3% a 5% a mais que o preço do imóvel.
Exemplo à vista
Imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, comprado à vista:
- ITBI: 500.000 × 3% = R$ 15.000,00
- Escritura (estimativa de 1%): R$ 5.000,00
- Registro (estimativa de 0,8%): R$ 4.000,00
- Total: R$ 24.000,00, ou 4,8% do valor do imóvel
Fontes: Constituição Federal, art. 156, II; leis municipais do ITBI (São Paulo: Secretaria Municipal da Fazenda, valores de 2026); STJ, Tema 1.113 (REsp 1.937.821); Lei nº 6.015/1973, art. 290. Alíquotas conferidas em outubro de 2026; confirme na prefeitura antes de pagar, porque isenções e reduções locais mudam com frequência. Os valores de cartório são estimativas.