Quanto custa comprar um imóvel além do preço
O preço anunciado não é tudo o que sai do bolso. Para a compra valer de verdade, você paga imposto à prefeitura, taxas aos cartórios, documentos e, se financiar, as tarifas do banco. Esses valores precisam estar na conta desde o começo, porque quase todos são pagos com dinheiro próprio: o FGTS só cobre parte do preço do imóvel. A calculadora acima soma tudo, mostra o peso de cada item e diz quanto você precisa ter disponível somando a entrada.
Quer apenas o imposto, com a tabela de alíquotas das capitais? Use acalculadora de ITBI. Para planejar quanto juntar de entrada, com o FGTS, veja acalculadora de entrada de imóvel.
Os custos, item por item
| Item | Quem cobra | Quanto costuma custar |
|---|---|---|
| ITBI | Prefeitura | 2% a 3% do preço na maioria das capitais, com redução no SFH em algumas cidades |
| Escritura pública | Tabelionato de notas | Tabela do estado, por faixa de valor; dispensada no financiamento bancário |
| Registro | Cartório de registro de imóveis | Tabela do estado, por faixa de valor; é o ato que transfere a propriedade |
| Certidões | Cartórios, tribunais e prefeitura | Algumas centenas de reais, conforme a quantidade de vendedores |
| Avaliação e tarifas | Banco | Tarifa de avaliação do imóvel e de análise do crédito, publicada por cada banco |
| Corretagem | Corretor | Em regra paga pelo vendedor (6% a 8% do preço) |
Fórmula
custos = ITBI + escritura + registro + certidões + tarifas do banco + outros
dinheiro próprio necessário = (preço − valor financiado) + custos
Escritura e registro seguem tabelas de emolumentos fixadas por lei em cada estado (Lei nº 10.169/2000), com valores por faixa de preço. Como as faixas mudam de um estado para outro, a calculadora usa um percentual de estimativa que você pode trocar pelo orçamento do cartório.
Regras que mudam o valor
- Financiamento dispensa escritura. O contrato do banco tem força de escritura pública; você paga só o registro dele na matrícula.
- Primeiro imóvel pelo SFH tem 50% de desconto nos emolumentos de cartório (Lei nº 6.015/1973, art. 290), desde que seja a primeira aquisição residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.
- Imóveis baratos podem dispensar escritura. Pelo art. 108 do Código Civil, a escritura pública só é obrigatória acima de 30 salários mínimos, ou seja, R$ 48.630,00 em 2026.
- Teto do SFH. Imóveis avaliados em até R$ 2.250.000,00 podem ser financiados pelo SFH, com uso do FGTS e, em várias cidades, ITBI reduzido.
Exemplo
Imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, com R$ 400.000 financiados pelo SFH, primeira compra:
- ITBI: 120.968 × 0,5% + 379.032 × 3% = R$ 604,84 + R$ 11.370,96 = R$ 11.975,80
- Escritura: dispensada (contrato do banco)
- Registro: 500.000 × 0,8% × 50% = R$ 2.000,00
- Certidões: R$ 600,00 · Avaliação e tarifas do banco: R$ 3.000,00
- Custos: R$ 17.575,80 (3,52% do preço)
- Dinheiro próprio: R$ 100.000 de entrada + R$ 17.575,80 = R$ 117.575,80
O mesmo imóvel comprado à vista, sem desconto, custaria R$ 15.000 de ITBI, cerca de R$ 5.000 de escritura e R$ 4.000 de registro, mais certidões: R$ 24.600 no total, quase 5% do preço.
Ordem dos pagamentos
- Certidões e análise de documentos, antes de assinar qualquer contrato.
- Avaliação do imóvel e aprovação do crédito, se houver financiamento.
- ITBI, emitido pela prefeitura antes da escritura ou do registro.
- Escritura (à vista) ou assinatura do contrato do banco.
- Registro no cartório de imóveis: só depois dele o imóvel passa a ser seu.
Fontes: Código Civil, art. 108; Lei nº 6.015/1973, art. 290; Lei nº 10.169/2000; leis municipais do ITBI (São Paulo: Secretaria Municipal da Fazenda, 2026). Regras revisadas em outubro de 2026. Os valores de cartório, certidões e tarifas bancárias são estimativas: peça orçamento ao tabelionato, ao cartório de registro e ao banco antes de fechar negócio.